Recherche de fuite

Lorsqu'une fuite d'eau se produit dans les parties privatives d'un copropriétaire, celui-ci est personnellement responsable sur le plan civil.

Il est de sa responsabilité de prendre les mesures nécessaires pour localiser et réparer la fuite le plus rapidement possible. Il est crucial de réagir rapidement afin de limiter les éventuels dommages. Et ainsi de préserver la tranquillité des autres résidents de l'immeuble.

En ce qui concerne les dégâts des eaux constatés dans les parties communes d'un immeuble en copropriété, c'est au syndic de copropriété qu'incombe la responsabilité.

Selon la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), la recherche de fuite désigne les investigations nécessaires pour identifier et localiser l'origine d'un dégât des eaux. Cette opération vise à prendre les mesures appropriées pour préserver le logement et éviter une aggravation du sinistre.

La responsabilité de la recherche de fuite est répartie selon les situations suivantes :

• Pour le copropriétaire occupant, il incombe à son assureur d'effectuer la recherche de fuite dans le local d'habitation.

• Pour le locataire, c'est l'assurance habitation du bailleur qui se charge d'organiser la recherche de fuite.

• Pour le copropriétaire non occupant, la recherche de fuite peut être organisée par sa compagnie d'assurance en fonction des termes de son contrat.

Depuis le 1er juillet 2020, la responsabilité de la recherche de fuite dépend de la taille du sinistre. Pour les dégâts des eaux de petite taille, c'est à la compagnie d'assurance de l'occupant du logement de prendre en charge la recherche de fuite.

En revanche, pour les fuites destructives mettant en péril la structure du logement, c'est l'assurance du bailleur qui intervient. Les règles diffèrent selon les situations :

Le locataire fait appel à un plombier :

Lorsqu'un dégât des eaux se produit dans un logement, le locataire doit contacter un plombier. Afin qu'il effectue la recherche de fuite et les travaux nécessaires dans les meilleurs délais. Cette recherche initiale permet souvent de résoudre le problème.

Fuite provenant d'un logement voisin :

Si un dégât des eaux provient du plafond, il est probable que la fuite se trouve dans un logement voisin. Dans ce cas, l'occupant du logement doit informer rapidement son voisin afin qu'il puisse faire appel à un plombier dans les meilleurs délais.

Il est primordial d'agir rapidement pour limiter les dommages et éviter toute détérioration supplémentaire, tant dans le logement où la fuite est constatée que dans le logement voisin. Les fuites d'eau peuvent causer des dégâts importants et coûteux, tels que :

• des infiltrations,

• des moisissures,

• ou des affaissements de plafond.

Le règlement de copropriété peut distinguer les canalisations privatives de celles relevant des parties communes afin d'éviter tout litige.

Dans certains immeubles en copropriété, les canalisations sont installées dans les planchers ou les faux plafonds. Selon la convention IRSI, ces canalisations font partie des parties communes. C'est donc au syndicat de copropriété qu'incombe :

• la recherche de fuite,

• les dépenses liées à la remise en état de l'immeuble.

En revanche, si la canalisation est reliée à un compteur individuel, elle est considérée comme appartenant à une partie privative.

Dans l’arrêt du 21 mars 2000 (N° de pourvoi : 98-16178), la Cour de cassation a jugé qu’une canalisation encastrée dans les parties communes qui desservait exclusivement un lot de la copropriété était considérée comme privative.

Dans ces cas, le copropriétaire concerné doit déclarer le sinistre à son assureur afin d'obtenir une prise en charge des dommages éligibles à une indemnisation.